商家因疫情歇业 可否要求减租金？

大连新闻传媒集团记者 安文元

疫情对一些个体经营者带来冲击,特别给是一些租赁房屋进行经营活动的商家带来了沉重的负担，那么商家可以要求房东减免因疫情歇业期间的租金吗？针对这些疑问，大连市公共法律服务中心的律师团队给予了解答。

问：王某承租了某公建用于KTV经营，租赁期限自2019年6月至2024年6月。2020年1月，因新冠肺炎疫情影响，王某经营的KTV关门歇业。然而，《租赁合同》未对因疫情影响导致歇业租金是否减免进行约定。那么因疫情原因歇业，王某能否要求房东减免歇业期间的租金？

大连市公共法律服务中心驻场律师徐亚春：

疫情防控期间，王某对租赁房屋的使用和收益受到了一定的限制，特别是在政府发布行政命令要求相关行业停业的情况下，导致王某经营的KTV歇业，在这种情况下，王某可以要求房东减免因行政命令导致的歇业期间的租金。

因疫情影响，减免租金符合一般情理，但并不属于房东的合同义务。租金的减免属于对合同内容的变更，需要双方进行充分协商，如双方不能协商一致的话，应及时通过诉讼解决。法院会从房东的承受能力、租赁房屋的用途，以及疫情对合同履行的影响程度等方面进行综合判断。

律师建议：

1、《租赁合同》对“因疫情影响导致歇业租金是否减免”是否有约定，是法院判决时首先考虑的问题。建议在《租赁合同》中增加类似“因意外事件（如新冠肺炎疫情等传染疾病、市政建设、自然灾害、战争等）致使无法正常经营的，按照××标准减免该期间的租金”的条款。2、承租方可通过协商与出租方达成租金减免的相关书面协议，依据该书面协议要求减免租金，避免发生争议。3、在疫情得到控制后，对于减免租金若无法达成一致意见，应及时通过诉讼主张权利，注意3年诉讼时效期限。4、及时关注国家出台的相关政策和文件。

法律依据：

一、《中华人民共和国民法总则》

第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。

不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

二、《中华人民共和国合同法》

第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

三、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条：……除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。

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