法院施妙招 盘活烂尾楼

大连新闻传媒集团记者 祝福

近期，位于金普新区金马路的某小区（原名“诚品格调”小区）顺利竣工并完成交付，购房业户陆续入驻并顺利办理了房产证，这个停工闲置长达三年之久的房地产项目终于焕发生机，取得了圆满的结果。

大连开发区某公司开发建设的“诚品格调”小区，坐拥优质学区，一经开盘，销售火爆，吸引了大量购房业户。2014年12月，该公司为建设“诚品格调”项目，以土地使用权和在建工程为抵押担保，向网络借款平台借款1亿元。2015年6月，该公司出现重大财务危机，“诚品格调”小区在建工程被迫停工，售楼处人去楼空，导致105名业户无法按时入住，91名购房者未能如期签订购房合同。网络借款平台将该公司起诉至大连市中级人民法院，要求借款全部提前到期，申请对抵押物“诚品格调”项目行使优先受偿权。

2015年11月，大连市中级人民法院依法作出判决，网络借款平台有权以1.2亿元为限就抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿。同时，大连某建筑公司、大连某贸易公司以及100余名购房者、劳动者也先后向法院提起诉讼，请求法院判决该公司支付工程款、偿还借款、返还购房款和支付劳动报酬等。

资金链断裂、官司缠身的该公司无力再继续开发，红极一时的“诚品格调”项目被迫停建，竣工交付变得遥遥无期。面对巨额企业资产闲置和逾期交房、拖欠工人工资等一系列社会问题，在金普新区政法委的沟通协调下，市法院将全市法院涉及该公司的所有执行案件全部指定至开发区人民法院集中管辖。

2017年10月，案件受理后，开发区法院成立专案组，一方面将“诚品格调”项目整体进行网络司法拍卖，在拍卖公告中告知竞买者需继续按照规划开发楼盘，并另行支付退房款、违约金和工人工资，保障购房者和劳动者合法权益。另一方面，在金普新区政法委的组织协调下，推动土地、房产和税务登记等部门，为买受人和购房者无条件办理变更登记。2018年4月，开发区法院以12171.87万元将“诚品格调”项目整体进行司法拍卖，并在拍卖公告中告知竞买者需另行支付3000万元保障购房者利益和工人工资。

2018年10月，在一拍拍卖流拍后，大连润辉房地产开发有限公司申请以物抵债（该公司于2018年7月受让了上述大连某贸易公司的全部债权）。经过多次协商，该公司最终以1.2亿元的价格取得该楼盘的土地使用权及在建工程的所有权，承诺继续按照原规划开发楼盘，保证项目的完整性。同时，另行拿出3000万元退还购房款和支付工人工资。当年10月末，上述案件成功执结，“一揽子”兑现了近 200 名购房者、10 多名劳动者和多个一般债权人的合法权益，不仅解决了投资方和开发商的债权纠纷，还使项目得以继续开发建设，彻底解决了逾期交房和工人工资等一系列社会问题。

2018年底，受该案件处理模式和效果的启发，大连市中级人民法院对该案处理经验进行总结提炼后，提请大连市政府专门印发《关于建立涉执行案件停工在建工程处置府院联动机制的通知》，要求全市各相关单位遵照执行。2020年初，小区顺利竣工并完成交付，购房业户也陆续入驻并顺利办理了房产证，整个案件取得了圆满的结果。

受多方因素影响，近年来“烂尾楼盘”和“僵尸企业”明显增多。开发区法院执行局在执行程序中积极探索的“烂尾楼盘”和“僵尸企业”整体拍卖模式，促进了该类案件的较好解决。截至目前，开发区法院通过整体拍卖模式，共执行完毕案件400余件，执行到位金额3.7亿元，安置工人700 人，安置购房群众200 余人，解决一般债权50余项，盘活企业资产近 7亿元。