戴德梁行：市场需要更长远的战略发展眼光关注东北优质资产

天健网消息（大连新闻传媒集团记者 丁一）日前，记者自全球房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行获悉，2019年，国内商业不动产资产证券化市场延续了前一年快速发展的势头，共发行81单产品，发行规模达1550.8亿元，发行单数同比增长42.1%，发行规模同比增长36.3%。截至2020年6月份，戴德梁行已累计参与90单类REITs、CMBS和CMBN的估值及尽调服务，也见证了中国资产证券化市场过去几年的蓬勃发展。

相较于全国商业不动产资产证券化市场的蓬勃发展，东北地区发展进程较缓。在全国423处底层物业中，仅5处分布在东北地区，分别位于东北核心城市沈阳、哈尔滨及大连，为工业物流、零售、酒店及长租公寓类资产。

戴德梁行董事、东北区估价及顾问服务部主管冯其武表示：“与其它非一线城市具有相似性，东北地区汇集众多优质零售和物流仓储资产。在零售业态方面，恒隆地产、华润置地、万达集团、大悦城地产等众多知名商业地产强势进驻，欧亚集团、大众置业、百年城集团等本土商业项目遍地开花，优质零售资产众多。在物流仓储资方面，根据戴德梁行产业地产部研究报告，东北地区冷库物流仓储资源存量大，运营情况良好。截至2019年第四季度末，辽宁省现有冷库资产106万平方米，居全国首位。”

其中，大连市冷库物流仓库租金处于领先地位，平均月租金单价可达103.75元/平方米，市场空置率约为5.54%。近年来，电商平台发展迅猛，疫情使得食品质量和安全问题更加受到重视，消费者对各类生鲜商品的需求迅速扩大，冷链物流业也随之快速发展。冷库物流仓储资产市场需求强劲、发展势头良好、租户结构相对简单、租赁周期长、现金流可预测性强，同时，发行证券化产品有助于提高冷库资产的资产收益率、加速冷链行业的快速迭代，是适合发行证券化产品的底层资产类型。

“因此，在零售和物流仓储资产方面，东北具备底层资产基础，市场需要更加长远的战略发展眼光关注东北优质资产，有力推动商业不动产资产证券化产品在东北地区规模化发展。”

据悉，已发行的192单国内商业不动产资产证券化产品持有底层物业共计423 处。从物业地域分布来看，主要分布在一线城市，占比为47%，二线城市占比33%，三、四线城市占比20%。从物业类型上看，零售及办公作为传统商业业态，市场需求大、现金流稳定性好，因此更受REITs投资市场青睐。同时，近年来酒店、公寓及工业物流等业态逐渐受到市场关注，底层资产类型呈现多元化。综合来看，办公类资产主要分布于一线城市，而零售、酒店、工业物流类资产在非一线城市占比更高。