没有业主委员会 对物业服务不满意如何维权？

大连新闻传媒集团记者石朕

随着人们生活水平的日益提高，业主们对物业服务的品质有了更高的要求。日常生活中，业主与物业公司闹矛盾、起纠纷时有发生，很多业主的利益需要业主委员会出面全权代表加以维护。那如果没有业主委员会，成立业主委员会用以维权又成了广大业主的共同痛点。

［案情回顾］

我市某小区自交付以来，一直由原开发商指定的物业公司负责管理。近年来，物业公司服务越来越流于形式，面对业主改进物业服务的合理要求和建议，物业公司态度傲慢，不予理会。无奈之下，部分业主决定召开业主大会，并有意与原物业公司解除物业服务关系，然后通过招标等方式选聘新的物业公司。对此，该小区业主该如何操作呢？

辽宁本道律师事务所王翰鼎、田洪菱律师：

上述案例中出现的物业服务问题并不是个案，而以往业主要求解聘物业公司通常都受到了业主委员会组建困难、更换流程门槛等因素制约。面对这些问题，《民法典》给出了回应。

结合上述案例中的具体情形，首先，该小区现有物业公司属于开发商委托的前期物业公司。根据《民法典》第九百四十条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。也就是说，《民法典》实施以后，业主对于开发商委托的前期物业公司服务不满意，即使尚在服务期限内，也可以选聘新的物业公司，签订的物业服务合同一旦生效，前期物业服务合同即自动终止，无需进行单独的业主大会解聘程序，即可对原物业公司进行更换。

其次，《民法典》第九百四十八条对于物业服务期限届满，但业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务公司且物业服务公司继续提供物业服务情况下的物业合同状态作出界定，即原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。如果业主对于该种合同状态下提供物业服务的公司不满意，业主可以随时单方解除该不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知该物业公司。简单地讲，《民法典》背景下，到期的物业服务合同不需要再通过“先解聘再选聘的程序”即可解除，只不过要提前六十日给物业公司充分的准备时间。

第三，如果该小区已经对原开发商委托的前期物业公司进行了更换，对于新选聘的物业公司仍不满意，则按照《民法典》第九百四十六条的规定，业主可以联合召集业主大会依照法定程序共同决定解聘物业服务公司，但同样需要履行提前六十日的书面通知义务。只要业主大会程序合法，即产生解除效力，物业公司就要退出。对于“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”决定程序上，《民法典》第二百七十八条规定相比现行《物权法》也适当降低了程序门槛，即由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意即可，这也让选聘和解聘物业服务公司变得相对容易。当然，上述符合法定程序规定的任意解除权也并非无责解除，如果物业公司认为该解除合同行为造成了其损失，可以根据《民法典》第九百四十六条第二款要求业主赔偿损失。

为保障业主在物业公司更换交替期享受正常物业服务的权利，《民法典》第九百五十条明确规定，在业主或者业主大会选聘的新物业服务公司接管之前，原物业服务公司应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。但如果物业公司违反《民法典》第九百四十九条的及时退出、配合交接、如实告知物业的使用和管理状况等多项义务中的任何一项，则无权继续收取合同到期后的物业费，而且如果因为物业公司的行为造成了业主损失的，还应当承担赔偿责任。