开发商虚假宣传，遇见了该咋办?

大连新闻传媒集团 记者卢真珍

在本届房交会上，继续推出了权威智囊团答疑解惑。来自大连仲裁委员会仲裁员、北京市盈科律师事务所高级合伙人马文龙律师在线上免费进行法律咨询，为市民在买房时经常遇到的问题进行解答，助购房无忧。马律师通过几个案例告诉购房者，在遇到开发商虚假宣传时，应当如何应对。

案例1

市民张先生2017年3月以全款预售的方式购买了一处房屋，开发商在宣传预售时，制作了沙盘、宣传视频、宣传单等宣传资料，并对外宣称该楼盘将建设“花园广场”等配套设施，其中派发的宣传单载有“6千平方米花园广场”、“3千平方米游泳健身会所”、“25万平方米繁华商业”的文字，并配有图片。但楼盘建设完成后，并没有看到宣传中的这些配套设施，请问这种事情应该怎么维权？

律师解答

根据相关法律规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，满足以下条件的，即可视为要约，应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。具体条件为：第一，该说明和允诺应当具体明确。第二，该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定具有重大影响。

首先，在涉案商品房预售过程中，出卖人在售楼处通过播放宣传视频、展示沙盘对“花园广场”等配套设施的建设效果进行了形象的描述，同时在宣传单、网站中采用文字进行了较为具体的说明，并配有效果图，故符合“说明和允诺应当具体明确”的条件。

其次，开发商在没有报批工程规划前通过不同方式向社会公众进行不实宣传，致使买受人相信该小区将会建成“花园广场”等配套设施，而小区的整体环境、配套设施的建设情况往往对买受人是否购房以及价格的确定具有重大影响。

综上，能够认定开发商在宣传资料中对该楼盘配备“花园广场”等配套设施所作的说明和允诺，构成要约，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，开发商违反的，应承担相应的违约责任。

根据相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

案例2

王女士2018年买了一套商品房，开发商在广告中承诺买房子就送万元好礼，但是买完房子向开发商要广告中承诺的“万元好礼”时，开发商以最终解释权归开发商所有为由拒绝，请问这种情况构不构成开发商虚假宣传？

律师解答

开发商的广告宣传，并非法条中所规定的对商品房进行虚假宣传的几个方面。该广告主要涉及到购房后的礼品赠送，这是开发商进行价格让利的促销手段，是将来有可能要发生在房屋销售过程中的让利的承诺，该信息不属于虚假宣传的范围。但是如果开发商在广告宣传过程中，涉及到对房屋的价格宣传、礼品赠送内容如果能够具体、明确，即说明经营者的宣传，已并非一个简单的要约邀请行为，而是包含有希望与他人订立合同的意思表示，其内容也具备与他人订立合同的必要条款，则可以认定为要约。

综上，开发商广告中对房屋价格的让利促销未向购房者兑付不能等同于虚假宣传，不构成虚假宣传行为，购房者可直接依据广告中的承诺内容要求开发商兑付。若遇到拒绝，购房者可以提起侵权民事诉讼进行维权。