七旬老人为养老把房屋过户给外孙，外孙未尽赡养义务老人能否要回房屋？

记者 何玉鹏

A．为有人照顾，老人将房屋赠与外孙

75岁的张阿姨在大连市某区有一套70多平方米的学区房，价值近200万元。老人家想把自己的房屋卖掉，到金普新区买一处一室的房屋，这样手里余些现金用来养老。

老人家的外孙小王大学毕业了，有时会抽空来看外祖母。听到外祖母想卖房子，便向老人家提议：那不如把房子卖给我，我让您一直住在这个房子里，也不用搬家，这多好。最主要的是，我来照顾您。

老人家想：现在自己行动自如，将来如果动不了，需要有人照顾，外孙总比外人要好。祖孙二人商量，房屋价值按180万元计算，张阿姨半买半送给外孙，外孙给自己80万元就可以了。

之后，张阿姨和小王去了不动产交易中心，签订了一份《房屋赠与合同》，约定房屋无偿赠与外孙，把房屋产权过户给了小王。四天后，祖孙二人另签订一份《协议书》，其中约定：房屋半买半送，价格为80万元。双方还约定：小王要让张阿姨在房屋里一直居住到去世，并照顾老人。后来，张阿姨认为小王没有照顾自己，向外孙提出要回房屋。小王告诉她，房屋已经办理了赠与手续，不同意老人的要求。

B．老人将外孙告到法庭欲要回房产

张阿姨非常烦恼，她找到北京市盈科（大连）律师事务所刘春莹和郝云两位律师，要维护自己的合法权益。

法院公开开庭审理了本案。张阿姨认为，第一、办理房屋过户经备案的赠与合同是为了过户才签订，系自己和小王虚假的意思表示，故合同无效。第二、《协议书》系附条件的赠与合同，自己之所以同意半买半送房屋给外孙，条件是外孙要让自己一直居住在房屋内，还要照顾自己。第三、外孙并没有履行赡养义务，没有照顾自己。外孙小王认为，房屋赠与已完成，不同意再把房屋过户回给老人。另外，不照顾老人，不是事实。

法院经审理后认为，依照法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，由原告和被告签订且备案于大连市不动产登记中心的《房屋赠与合同》，并非系双方当事人的真实意思表示，案涉房屋并非无偿赠与给被告，故原告主张该赠与合同无效的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于原告主张撤销双方于2020年6月20日所签订《协议书》的诉讼请求，该协议属附义务的赠与合同，被告除应向原告支付一定数额的房款外，还对原告负有照顾晚年生活起居、病、老等义务。协议签订且房产所有权转移至被告名下之后，被告在原告多次就医等需要照顾的情形下，未履行赠与合同所附义务，故原告该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。同时，判决被告应协助把产权登记给原告。

律师提醒

目前，我国已进入到老龄化社会。老年人如何养老已经成为全社会必须关注的问题。本案中，张阿姨预想的养老方案是“以房养老”，居家养老，但老人家没考虑到年轻人工作压力大，不可能像住家保姆那样照顾自己。同时，张阿姨能否适应和外孙乃至外孙组建的小家庭共同生活，这也是未知数。

刘春莹和郝云律师给老年人提出建议，处分房屋一定要考虑周全，无论是赠与、低价出售还是正常出售，无论受赠人或购买人是子女还是其他人，都要慎重决定，以免出现受赠人不尽赡养义务、子女之间产生矛盾等烦恼，影响老人养老规划。《民法典》已从2021年1月1日起开始实施，新设立的居住权制度可以帮助老年人实现以房养老。老年人把房屋赠与或出卖给他人后，可以和新的房主协议设立居住权，保证自己一直有权在房屋内居住。

（本文当事人均系化名）

北京市盈科（大连）律师事务所 律师刘春莹