这个房子纠纷究竟该如何解？

大连新闻传媒集团记者 万恒

市民闫女士不知道，自己该不该按照开发商的要求“交三成首付”——在不动产登记中心，她查询到自己4年前“买”的这套住房，目前还处于“在建抵押”的状态。闫女士担心，自己买到的是“问题房产”。而小区开发商在接受记者采访时回应称：这类房产可以正常交易过户。而闫女士坚持不交齐首付款的做法，开发商正在通过法律途径维权。在此期间，涉及争议的这处房产，还被中断了水电供应。

那么，“在建抵押”的房产到底能不能正常出售？记者进行了调查采访。

四年前承诺“一成首付” 四年后房屋“在建抵押”

这套涉及争议的住房，位于开发区图强街附近一小区。闫女士手中还保留着和开发商签订的“房屋定购协议”。这份协议中约定，闫女士买的房产位于15楼，面积为55·45平方米，总价47万余元。闫女士缴纳了认购定金2万元。“该定金在双方签订商品房买卖合同时，自动转入房款。”

闫女士称，2017年11月她签订“定购协议”后，交了2万元定金之外，还交了团购费和一笔6000元的“放租费”，随后就在始终未签正式房屋买卖合同的情况下，拿到了房屋钥匙。她说，之所以进行这种操作，是因为当初她参加的是“房屋团购”。

“我买这套房屋时，房地产市场不太景气，很多项目都有‘团购’。正常购房贷款最低三折，而我参加的团购能享受‘一折首付’的优惠。”但是包括闫女士在内的“团购”业主，始终没能办理正规购房手续，这一拖就到了2021年。签不了购房合同，办不了房证，落户等一系列购房后的“福利”也就无从兑现。

今年7月，闫女士等“一折首付”的业主接到开发商通知，“一折首付”无法办理，只能按国家规定的最低三成首付签约购房。

令闫女士担心的是：她查询到，自己购买的这套房屋，在不动产登记中心显示为“在建抵押”状态。“如果我的房子被抵押，还能正常购买吗？能正常签购房合同吗？”她说，在这个问题上她和开发商产生了分歧。由于迟迟不肯缴纳首付款，房屋还被暂停了水电供应。

开发商：正通过法律途径维权

记者通过不动产登记中心查询了闫女士购房小区的房屋状态信息，闫女士所购的116号楼2单元15楼2号，确实显示为“在建抵押”。记者还发现，在该小区内，处于“在建抵押”状态的房屋还有不少。

记者联系了小区开发商的牟经理。他表示，闫女士的说法“并不属实”。牟经理称，“在建抵押”房屋在业内很常见，并不影响房屋对外出售和网签。“目前小区内有数百户购房者涉及类似情况，我们都进行了正常的网签手续。可以选择全款购房，也可以选择贷款。”

牟经理说，几年前房贷审核政策相对宽松，所以推出了一成首付的团购优惠政策，但随着政策收紧，一成首付无法兑现。“绝大多数购房者也理解政策变化属于不可抗力，同意补交到三成首付，然后补签正规购房合同。”但是即使开发商表示可以提供正规手续，发票合同一应俱全的情况下，闫女士仍然拒绝补交首付款。“我们就此事先后联系了街道、社区和住建局，仍然无法和这位购房者有效沟通。”目前开发商已经走法律程序起诉该购房者。

至于闫女士提及的“断水断电”问题，牟经理称，闫女士交的“定金”等费用只有3万多元，且尚未签订购房合同。“从法律角度看，这位购房者还未合法取得该房屋，因此暂时停止了水电供应。”但牟经理同时表示，可以和闫女士协商解决争议。

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“在建抵押”房子能不能卖

记者从我市多家大型房地产开发企业了解到，“在建抵押”即“在建工程抵押”，通常指开发商为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保。

据介绍，将在建工程抵押房地产项目出售，必须满足两个条件：一是通知抵押权人并经其同意；二是必须在销售前充分告知购房者房屋状态，需要解押后才可以网签，客户认可方可进行销售。

律师提醒

如果开发企业在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除；或者在商品房买卖合同订立后，开发企业未告知购房者又将该房屋抵押，购房者可以要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求开发企业承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。